โฉนดที่ดินคืออะไร และมีกี่ประเภท ?
หัวข้อ
- โฉนดที่ดินคืออะไร
- โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท
- ที่ดินแบบไหนที่สามารถซื้อ – ขาย – โอน ได้
- ที่ดินแบบไหนที่ไม่สามารถ ซื้อ – ขาย – โอน ได้
- เอกสารที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน
โฉนดที่ดินคืออะไร
โฉนดที่ดิน คือ หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า ได้ทำประโยชน์แล้ว ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์
โฉนดที่ดิน มีกี่ประเภท
ในประเทศไทย มีที่ดินอยู่ทั้งหมด 2 ประเภท แบ่งเป็น
-
ที่ดินของรัฐ
ที่ดินของรัฐ คือ ที่ดินที่ไม่ได้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลใดบุคคลหนึ่งให้ถือว่าเป็นของรัฐ รวมไปถึงที่ดินที่อยู่ในความดูแลของหน่วยงานราชการต่างๆ
-
ที่ดินของเอกชน
ที่ดินของเอกชน คือ ที่ดินที่เอกชนมีกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
ที่ดินของเอกชน สามารถแบ่งได้ 2 ประเภท
- ที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ ได้แก่ ที่ดินที่มีหนังสือสำคัญ สำหรับที่ดิน ได้แก่ โฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ตราว่า ได้ทำประโยชน์แล้ว
- ที่ดินที่บุคคลมีสิทธิ์ครอบครอง ได้แก่ ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ได้แก่ น.ส.3, น.ส.3ก. และ น.ส. 3ข.
ที่ดินเอกชนนั้นเป็นที่ดินที่ประชาชนทั่วไปสามารถจดทะเบียน เพื่อทำการซื้อ-ขาย หรือครอบครองได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน แต่ต้องมีเอกสารหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้นๆเป็นต้น
ที่ดินแบบไหนที่สามารถ ซื้อ – ขาย – โอน ได้
ที่ดินแบบที่สามารถ ซื้อ – ขาย – โอน ได้ แบ่งได้ 4 ประเภทเลย คือ โฉนดที่ดิน หนังสือรับรองการทำประโยชน์ และ หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในการปฏิรูปที่ดิน ซึ่งแต่ละประเภทนั้นจะมีสีของตราครุฑบนโฉนด และ ตัวย่อที่แตกต่างกัน
ความแตกต่างของที่ดินสามารถ ซื้อ – ขาย – โอน แต่ละประเภท
-
โฉนดที่ดิน ครุฑแดง หรือ น.ส.4
โฉนดที่ดิน เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน ออกโดยกรมที่ดินตามประมวลกฎหมาย ซึ่งหากท่านใดมีครอบครองจะถือว่าเป็นเจ้าของที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์ มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ และ ระบุเขตพื้นที่ได้อย่างชัดเจน เป็นโฉนดที่ดินนับว่าเป็นเอกสารที่แสดงกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนที่สุด สามารถทำการ ซื้อ – ขาย โอน จดจำนอง หรือใช้ค้ำประกันได้ แต่ผู้ซื้อและผู้ขายนั้นจะต้องทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ที่สำนักงานกรมที่ดิน เท่านั้น
-
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ครุฑเขียว หรือ น.ส.3ก.
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ น.ส.3ก. ออกโดยราชการและนายอำเภอส่วนท้องถิ่น เป็นหนังสือที่รับรองว่าผู้ครอบครองนั้นสามารถทำประโยชน์ในพื้นที่นั้นๆได้ มีระวางภาพถ่ายทางอากาศอย่างชัดเจน และมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศไว้เป็นหลักแหล่ง
ถึงแม้ว่า น.ส.3ก.จะมีการระวางภาพถ่ายทางอากาศ และ มีการระบุตำแหน่งที่แน่ชัดแล้วนั้น ก็ยังไม่ถือว่าเป็น โฉนดที่ดิน ไม่มีกรรมสิทธิ์ แต่ยังสามารถทำการ ซื้อ – ขาย โอน จดจำนองธนาคารได้
-
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ครุฑดำ หรือ น.ส.3
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ น.ส.3 และ น.ส.3ข. จะมีความแตกต่างกันดังนี้
-
- น.ส.3 จะเป็นเอกสารที่ทางนายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้
- น.ส.3ข. จะเป็นหนังสือที่เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้ออกให้ แต่ยังไม่ได้รับรองอย่างเป็นทางการ
ซึ่งหนังสือทั้ง 2 ฉบับจะเป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้แก่ผู้ที่ครอบครองที่ดินทั่วๆไป จะไม่มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ และ ไม่มีกำหนดตำแหน่งอย่างชัดเจน มีลักษณะเป็นเพียงแผนที่ แต่ยังสามารถซื้อ – ขาย โอน และสามารถนำไปขอออกโฉนดได้
ข้อควรระวัง
- เจ้าของโฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 หากถูกผู้อื่นครอบครองเกิน 10 ปี จะทำให้เราเสียสิทธิ์ในการครอบครองโฉนดที่ดินนั้นๆ และหากปล่อยที่ดินให้รกร้างโดยไม่มีการทำการเกษตร หรือปล่อยที่ดินให้ว่างเกิน 10 ปี ที่ดินนั้นจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย
- เจ้าของที่ถือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ทั้ง น.ส.3, น.ส.3ก. และ น.ส.3ข. หากถูกผู้อื่นครอบครองเกิน 1 ปี จะทำให้เราเสียสิทธิ์ในการถือหนังสือรับรองการทำประโยชน์นั้นๆได้ค่ะ และหากปล่อยที่ดินดังกล่าวให้รกร้างโดยไม่มีการทำเกษตร หรือ ปล่อยที่ดินให้ว่างเกิน 5 ปี ที่ดินนั้นจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย
- หากมีการปล่อยให้บุคคลอื่นได้ครอบครองที่ดินแบบเปิดเผย และมีเจตนาในการเอาเป็นเจ้าของ โดยที่เจ้าของที่ดินตัวจริงไม่เข้าไปขัดขวาง เป็นเวลา 10 ปีติดต่อกัน บุคคลนั้นสามารถไปดำเนินคดีทางศาลเพื่อให้ศาลออกคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้กรรมสิทธิ์ในการครอบครองที่ดินผืนนั้นไป
สำหรับการซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้าน หรือมีที่ดินอยู่แล้วและต้องการจะสร้างบ้าน ที่ดินพื้นนั้น ต้องเป็น ที่ น.ส.3 ก และ น.ส.4 จ. (ครุฑแดง)
ที่ดินแบบไหนที่ไม่สามารถ ซื้อ – ขาย – โอน ได้
-
หนังสืออนุญาตให้เข้าประโยชน์ ในเขตปฏิรูปที่ดิน ครุฑน้ำเงิน หรือ ส.ป.ก.4-01
หนังสืออนุญาตให้เข้าประโยชน์ ในเขตปฏิรูปที่ดิน หรือ ส.ป.ก.4-01 เป็นเอกสารที่ออกให้เจ้าของมีสิทธิในการทำการเกษตรบนที่ดินเท่านั้น จะไม่สามารถซื้อ – ขาย โอน หรือออกเป็นโฉนดได้ในภายหลัง แต่สามารถโอนเพื่อแบ่งเป็นมรดกตกทอดสู่ทายาทเจ้าของสิทธิ์ได้เท่านั้น และเมื่อทายาทเจ้าของสิทธิ์ได้รับเป็นมรดกตกทอดไปแล้วนั้นก็ต้องใช้ทำการเกษตรเท่านั้น โดยเอกสาร ส.ป.ก.4-01 นั้นจะมีทั้งครุฑสีน้ำเงินและสีแดงเช่นเดียวกับโฉนดที่ดิน ให้เพื่อนๆสังเกตง่ายๆเลยคือ ข้อความที่อยู่ด้านบนหัวเอกสารของ ส.ป.ก.4-01 นั้นจะเขียนว่า หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน ส่วนโฉนดที่ดิน น.ส.4 ครุฑแดง ข้อความที่หัวเอกสารจะเขียนว่า โฉนดที่ดิน
-
น.ส.2 หรือใบจอง
น.ส.2 หรือใบจอง เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้ เพื่ออนุญาตให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินชั่วคราว กำหนดให้ เริ่มทำประโยชน์ภายใน 6 เดือน (หลังจากวันที่ราชการออกใบจองให้) หลังจากที่ได้ใบจองจะต้อง ทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี ซึ่งผู้ที่ครอบครองใบจองนั้น จะต้องใช้ประโยชน์ในที่ดินมากกว่า 75% ของที่ดิน โดยข้อควรระวังในการ ซื้อ – ขาย ที่ดินที่มีใบจอง หรือ น.ส.2 ที่ดินประเภทนี้สามารถนำไปจองไปขอเป็น โฉนดที่ดิน, น.ส.3, น.ส.3ก. และ น.ส.3ข.ได้ แต่กฎหมายได้กำหนดไว้ว่าที่ดินประเภทนี้ไม่สามารถโอนให้แก่บุคคลอื่นได้ แต่สามารถเป็นมรดกตกทอดให้กับทายาทได้
-
ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่ หรือ ภ.บ.ท.5
ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่ หรือ ภ.บ.ท.5 คือ แบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ เพื่อเป็นหลักฐานว่าเราได้ทำการจ่ายภาษีบำรุงท้องที่ประจำปีแล้ว ไม่ใช่เอกสารแสดงสิทธิการครอบครองพื้นที่ โดยเจ้าของพื้นที่จะเป็นของ รัฐ เพียงแต่มีการอนุญาตให้บุคคลอื่นเข้าอาศัยอยู่ หรือ ทำประโยชน์ได้ชั่วคราวเท่านั้น และจะมีการขอเรียกเก็บภาษีบำรุงท้องที่เป็นการตอบเเทน
-
สิทธิ์ทำกินในที่ดิน หรือ สทก.
สิทธิ์ทำกินในที่ดิน หรือ สทก. คือ หนังสือที่ทางราชในส่วน กรมป่าไม้ ออกให้ เพื่อให้ประชาชนที่บุกรุกเข้ามาในเขตพื้นที่ป่าสงวนแห่งชาติ ซึ่งเป็นการกระทำที่ฝ่าฝืนกฎหมาย มีพื้นที่อาศัยและทำประโยชน์ได้ชั่วคราว สามารถเป็นมรดกตกทอดให้ทายาททำการเกษตรต่อไปได้ แต่หากปล่อยรกร้างเกิน 2 ปี ทางกรมป่าไม้จำทำการยึดคืนทันที
เอกสาร ที่เกี่ยวข้องกับ ที่ดิน
-
-
หนังสือแสดงการทำประโยชน์ หรือ น.ค.3
-
หนังสือแสดงการทำประโยชน์ หรือ น.ค.3 คือ หนังสือแสดงการทำประโยชน์ ออกโดยกรมประชาสงเคราะห์ เป็นการจัดสรรที่ดินในรูปแบบนิคมสหกรณ์ เพื่อการครองชีพเท่านั้น โดยจะได้ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่ หากบุคคลที่ครอบครอง น.ค.3 เกินกว่า 5 ปีแล้ว สามารถนำหลักฐานนี้ไปยื่นขอเป็นโฉนดที่ดินได้ แต่มีข้อแม้นะคะว่า โฉนดที่ดินที่ออกโดยใช้หลักฐาน น.ค.3 นั้น จะถูกบังคับห้ามโอนเป็นระยะเวลา 5 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดิน ยกเว้นเป็นมรดกตกทอดเท่านั้น
-
ใบไต่สวน หรือ น.ส.5
ใบไต่สวน หรือ น.ส.5 คือ หนังสือที่แสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่สามารถจดทะเบียนตามประมวลกฎหมาย และทำการโอนได้ หากที่ดินนั้นมีใบไต่สวน และ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ แต่หากที่ดินนั้นมีเพียงใบไต่สวนไม่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือหลักฐานที่ดินใดๆเลย จะไม่สามารถโอนให้ผู้อื่นได้ ยกเว้นจะเป็นการจดทะเบียนโอนเป็นมรดกตกทอด
สำหรับคนไทยในต่างประเทศ ที่ต้องการขอสินเชื่อสร้างบ้าน
สามารถสอบถามได้ทาง line : @sungateway
website : amazingthaiproperty
ข้อมูลจาก : genie property
