ราคาประเมินบ้าน คืออะไร
ราคาประเมินบ้าน หรือ ราคาประเมิน คือ ราคากลางที่ผู้เชี่ยวชาญจะประเมินว่าบ้านมีมูลค่าเท่าไร เพื่อใช้เป็นแนวทางในการตั้งราคาอสังหาริมทรัพย์ ประกอบการตัดสินใจของผู้ซื้อ รวมไปถึงเป็นราคากลางที่ธนาคารจะใช้พิจารณาวงเงินสินเชื่อบ้านให้ผู้ขอสินเชื่อ
ทำไมราคาประเมินบ้านกับราคาซื้อขายบ้าน ไม่เท่ากัน ?
สาเหตุที่ราคาประเมินไม่เท่ากับราคาซื้อขาย เพราะ ราคาประเมินคือราคากลางที่ประเมินจากเกณฑ์มาตรฐาน ราคาประเมินมักจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง เวลาที่ขอสินเชื่อกับธนาคาร ธนาคารก็จะให้วงเงินกู้โดยคิดจากราคาที่ต่ำกว่า
ส่วนราคาซื้อขายจะเป็นราคาที่ผู้ขายตั้งหรือเป็นราคาที่เกิดจากการตกลงร่วมกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย โดยทั่วไปหากยื่นขอสินเชื่อผู้กู้อาจจะต้องออกส่วนที่เหลือจากราคาประเมินด้วยตัวเอง
การประเมินราคาบ้านเกิดขึ้นเมื่อไร
การประเมินราคาบ้านเกิดขึ้นเมื่อผู้กู้ทำเรื่องขอสินเชื่อกับธนาคาร
ธนาคารส่งเจ้าหน้าที่ไปประเมินราคาทรัพย์สินที่ผู้กู้มีความประสงค์จะซื้อ เพื่อนำราคาประเมินที่ได้มาพิจารณาให้วงเงินกู้สูงสุด ซึ่งแต่ละธนาคารหรือแต่ละบริษัทที่มาประเมินอาจให้ราคาที่แตกต่างกันออกไป
ทำไมต้องประเมินราคาบ้านก่อนให้สินเชื่อ
เพราะ ธนาคารต้องการที่จะทราบมูลค่าของบ้านที่ต้องการขอสินเชื่อจริงๆ
ทำการประเมินแล้วได้ราคาที่เท่าไร ราคาบ้านที่ใช้ขอวงเงินมานั้น มีมูลค่าถึงหรือไม่ เพื่อพิจารณาให้วงเงินกู้ได้ถูกต้องตามวัตถุประสงค์ ป้องกันไม่ให้ผู้กู้ขอวงเงินเกินวัตถุประสงค์
ทำไมธนาคารต้องคิดราคาที่ต่ำกว่า
เพราะเป็นการยืนยันว่าผู้ขอสินเชื่อต้องการซื้อบ้านจริง
การที่ธนาคารยึดราคาที่ต่ำกว่าในการพิจารณาให้วงเงิน และผู้กู้ยังมีส่วนที่ต้องออกเองก่อนนั้นจะช่วยยืนยันได้ว่าผู้กู้ต้องการซื้อบ้านจริง
การประเมินราคาบ้าน พิจารณาจากอะไรบ้าง
1.ราคาประเมินของกรมธนารักษ์
ราคาประเมินบ้านจากกรมธนารักษ์ คือ ราคากลางที่ประเมินโดยกรมธนารักษ์ เป็นราคากลางที่สามารถใช้อ้างอิงสำหรับการตั้งราคาและการประเมินราคาต่อไปได้ ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์จะมีราคาที่ต่ำกว่าราคาซื้อขายกับราคาตลาดค่อนข้างมาก และไม่ใช่ราคาประเมินที่ธนาคารจะนำมายึดเป็นเกณฑ์ข้อเดียว เพียงแต่นำมาเป็นราคาตั้นต้นหรือฐานในการประเมิน
2.ราคาตลาดและทำเล
คือ ราคาของทรัพย์สินชนิดเดียวกันในละแวกหรือทำเลเดียวกัน หากทำเลบริเวณนั้นเป็นที่ต้องการ มีสิ่งอำนวยความสะดวก เดินทางง่าย ก็จะมีราคาสูง ผู้กำหนดราคาตลาด คือ ผู้ขาย นักลงทุน และผู้ซื้อ ทั้งนี้บางพื้นที่ราคาตลาดกับราคาประเมินของกรมธนารักษ์อาจจะใกล้เคียงหรือต่ำกว่า แต่สำหรับพื้นที่ที่มีความต้องการสูง ราคาตลาดอาจสูงกว่าราคาประเมินของกรมธนารักษ์ได้ถึง 20% – 40%
3.ปัจจัยเสริมอื่น ๆ
อีกปัจจัยที่ชี้วัดว่าราคาบ้านจะสูงขึ้นหรือต่ำลง ก็คือ ตัวบ้าน โดยเจ้าหน้าที่จะประเมินตั้งแต่
ลักษณะของบ้านว่า เป็นอาคารประเภทใด บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรืออาคารพาณิชย์ ฯลฯ
ขนาดของบ้านและที่ดิน , อายุของบ้าน , โครงสร้างของอาคารและวัสดุที่ใช้สร้างตัวบ้าน , สภาพของบ้านหรืออาคาร ว่ามีสภาพพร้อมใช้งาน มีส่วนที่ชำรุด ต้องปรับปรุงหรือไม่
นอกจากปัจจัยข้างต้นแล้ว เจ้าหน้าที่ยังอาจดูไปถึงปัจจัยอื่นร่วมด้วย เช่น เฟอร์นิเจอร์ สิ่งของ หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ ในโฉนด ที่ขายพร้อมกับตัวบ้าน เป็นต้น
ปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาประเมินบ้าน
1. ขนาดและลักษณะของที่ดิน
ที่ดินที่มีเนื้อที่เท่ากัน ในทำเลใกล้เคียงกันอาจมีราคาต่างกันได้มาก เพราะลักษณะของที่ดินที่แตกต่างกัน เช่น ที่ดินมีลักษณะหน้ากว้าง เกือบเป็นจัตุรัส ก็มีแนวโน้มที่จะมีราคาประเมินสูงกว่าที่ดินที่หน้าแคบ มีลักษณะเป็นแนวลึก
2. สภาพของบ้านและที่ดิน
สภาพของบ้านที่พร้อมใช้งาน พร้อมเข้าอยู่อาศัย มักจะได้รับการประเมินราคาบ้านที่สูงกว่าบ้านที่สภาพเก่า
3. การคมนาคม
การคมนาคมเป็นอีกเรื่องส่งผลต่อราคาประเมิน ไม่ว่าจะเป็นถนน การเข้า-ออก จากพื้นที่ หรือระบบขนส่งสาธารณะ ราคาบ้านและที่ดินเหล่านั้นก็จะสูงขึ้นตาม
4. สาธารณูปโภค
ระบบสาธารณูปโภค ได้แก่ น้ำประปาและไฟฟ้า บ้านที่ต้องการขอสินเชื่อ มีสาธารณูปโภคครบก็ย่อมได้ราคาประเมินที่สูงกว่า
5. สิ่งแวดล้อม
ปัจจัยที่ชี้วัดคุณภาพชีวิตความเป็นอยู่ได้ หากบ้านอยู่ในทำเลที่ใกล้กับสถานที่สำคัญและสิ่งอำนวยความสะดวก ราคาประเมินบ้านก็จะสูง
6. ทำเลและความนิยม
หากบ้านหรือที่ดินในบริเวณหนึ่งได้รับความนิยมสูง เป็นที่ต้องการของคนจำนวนมาก ราคาตลาดก็จะดีดตัวสูงขึ้นตามความต้องการ
7. ประโยชน์ใช้สอย
บ้านและที่ดิน หากมีลักษณะ พื้นที่ หรือสิ่งปลูกสร้างที่สามารถใช้ประโยชน์ใช้สอยได้มากกว่าจะถูกนำมาพิจารณาเป็นมูลค่าด้วย เช่น มีลานจอดรถ มีสวน มีสระน้ำ เป็นต้น
การประเมินราคาบ้านของแต่ละธนาคารหรือแต่ละบริษัท อาจประเมินได้ราคาที่แตกต่างกันออกไป ขึ้นอยู่กับเกณฑ์การพิจารณาของบริษัทนั้นๆ นอกจากนี้ การประเมินราคาบ้านในคนละช่วงเวลา ก็อาจจะมีผลต่อการปรับขึ้นของราคาได้ เช่น อีก 6 เดือนต่อมา ราคาประเมินบ้านอาจเพิ่มขึ้น เพราะมีแผนการก่อสร้างรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน
ที่มา : https://blog.ghbank.co.th/what-to-consider-for-home-appraisal/#ราคาประเมินบ้านคืออะไร
