รถไฟฟ้า – รับมือภาษีที่ดินใหม่ หวังให้คนไทยมีบ้านในเมือง เชื่อ..ต่างประเทศสนใจ การขยายโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนและมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐบาลจะยังช่วยสนับสนุนอุปสงค์ของที่อยู่อาศัยในขณะที่โครงการขยายระบบขนส่งมวลชนของรัฐบาลเดินหน้าทำให้พื้นที่ชานเมืองกรุงเทพฯ สามารถเข้าถึงได้ง่ายขึ้นและยังสนับสนุนให้เกิดการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ขึ้นตามแนวรถไฟฟ้า
นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า นอกจากทำเล “กรุงเทพฯ ชั้นใน” ไม่ว่าจะเป็นสุขุมวิท สาทร ย่านรัชดาฯ และทำเลอื่นๆ ที่บูมการซื้อ-ขายที่ดินและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แล้วบริษัทฯ ยังมองว่ายังมีทำเลทางฝั่งทิศเหนือของกรุงเทพฯ ตั้งแต่ BTS หมอชิต สถานีปลายทางฝังเหนือของรถไฟฟ้าสายสุขุมวิทเรื่อยไปยังห้าแยกลาดพร้าว ต่อเนื่องไปจนถึงรังสิต เป็นทำเลที่ดี มีศักยภาพ รองรับการเติบโตและการขยายตัวของเมือง โดยสาเหตุที่โฟกัสในทำเลดังกล่าวด้วยเหตุผลประกอบคือ BTS หมอชิตเป็นสถานีที่เชื่อมต่อรถไฟฟ้ามหานครหรือรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT จตุจักร เหมาะแก่การคมนาคมจากกรุงเทพฯ ออกสู่ต่างจังหวัดและปริมณฑล (เหนือและอิสาน) และยังอยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าบางซื่อและในบริเวณนี้จนถึงห้าแยกลาดพร้าวถูกวางให้เป็นฮับของรถไฟฟ้าในอนาคต
การเลือกใช้เส้นทางตรงนี้สามารถทำได้หลากหลายมากไม่ว่าจะเข้าหรือออกตัวเมือง ยิ่งไปกว่านั้นมีโครงการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวจากหมอชิตถึงสะพานใหม่ รวมถึงรถไฟฟ้าสายสีม่วงบางใหญ่ที่กำลังจะเปิดทำการในเร็วๆ นี้ ที่มีจุดเริ่มต้นและสิ้นสุดที่สถานีรถไฟบางซื่อ รวมไปถึงรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินบางซื่อ – ท่าพระ และหัวลำโพง ที่มีจุดเริ่มต้นและสิ้นสุดที่สถานีรถไฟบางซื่อด้วยเช่นกัน และพื้นที่ดังกล่าวยังเป็นแนวทางการก่อสร้างของรถไฟชานเมืองสายสีแดงบางซื่อ – รังสิต กำหนดสร้างแล้วเสร็จปี พ.ศ. 2561โดยใช้สายทางเดิมโครงการโฮปเวลล์หรือโครงการขนส่งทางรถไฟยกระดับในกรุงเทพมหานคร
“แยกลาดพร้าว” สมรภูมิใหม่ลงทุนคอนโดฯ – ออฟฟิศ – รีเทล
ทั้งนี้จากข้อมูลของฝ่ายวิจัยการตลาดและการลงทุนของบริษัทเซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) นั้นกล่าวว่าในช่วง 2 – 3 ปี ที่ผ่านมาทำเลบริเวณห้าแยกลาดพร้าวและใกล้เคียงของถนนคู่ขนานถนนพหลโยธิน ตั้งแต่ช่วง รถไฟฟ้า BTS หมอชิต กับถนนวิภาวดีรังสิต มีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมาก มีคอนโดฯ ตามซอยผุดขึ้นมาหลายโครงการ ส่งผลให้การอยู่อาศัยในชุมชนย่านนี้เปลี่ยนรูปแบบไปมากพอสมควร เช่น โครงการคอนโดมิเนียม อิควิน๊อคซ์ พหล-วิภา ของบมจ. เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งนอกจากจะมีที่อยู่อาศัยเป็นตึกแฝดคู่กันแล้ว ภายในโครงการดังกล่าวยังมีพื้นที่ให้เช่าเพื่อเป็นรีเทลประมาณ 1,800 ตร.ม.และอาคารสำนักงาน Equinox The Office Place ที่ล่าสุด บมจ.ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น (WHA) ได้ซื้อจาก เมเจอร์ฯ ไปในราคากว่า 2,000 ล้านบาท, โครงการซิม คอนโดวิภา-ลาดพร้าวของบริษัท ธนาพัฒน์ฯ เป็นต้น
นอกจากนี้ในย่านดังกล่าวยังมีอาคารสำนักงานไม่ว่าจะเป็น อาคารบางกอกแอร์เวย์, อาคารเล้าเปงง้วน, ตึกซันและธนาคารทหารไทยสำนักงานใหญ่ “ผมว่าย่านนี้จะเป็นอีก cluster ที่มีทั้งคอมเมอร์เชียล เรซิเดนซ์เชียลแบบชนิดที่เกิดรีเทลคอนโดฯ และศูนย์การค้าในรูปแบบคอมมิวนิตีมอลล์” นายกิติศักดิ์ กล่าว พร้อมกับได้ตั้งข้อสังเกตว่า เป็นที่น่าจับตามองว่ากลุ่มบริษัทที่ดำเนินธุรกิจด้านการสื่อสารและพลังงานซึ่งเกือบจะทั้งหมดและเป็นรายใหญ่มีสำนักงานอยู่บริเวณนี้ และเชื่อว่าที่นี่น่าจะเป็นอีกจุดที่สำคัญที่กลุ่มธุรกิจทั้งชาวไทยและต่างชาติให้ความสนใจ อีกทั้งออฟฟิศให้เช่าเกรด A ก็ค่อนข้างมีน้อย และยิ่งพื้นที่ในย่านนี้ถูกรัฐบาลวางอนาคตให้เป็นฮับรถไฟฟ้าควบคู่ไปกับการให้ความสำคัญในการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเพื่อสนับสนุนให้ไทยเป็นศูนย์กลางการค้าในภูมิภาคยิ่งจะช่วยสนับสนุนให้ต่างชาติมาใช้ไทยเป็นสำนักงานใหญ่ของหลายๆ บริษัท ก็ว่าได้
ทั้งนี้โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในย่านดังกล่าวในช่วงก่อนหน้านี้ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 90,000 – 100,000 บาท/ตร.ม. และเชื่อว่าโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดตัวราคาขายเริ่มต้นที่กว่า 100,000-120,000 บาท/ตร.ม. ขณะที่ราคาที่ดินที่มีการซื้อขายกันน่าจะขยับขึ้นเป็น 500,000 – 600,000 บาท/ตร.ว. เพิ่มสูงขึ้นจากปีก่อนๆ ที่ราคาขายกันอยู่ประมาณ 200,000 -350,000 บาท/ ตร.ว
โดยโครงการคอนโดมิเนียมที่มีแผนจะเปิดตัวในช่วงปลายปีนี้ต่อเนื่องถึงต้นปี พ.ศ. 2558 มีโครงการ The Saint ของบริษัท ซาลาน ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เจ้าของเดียวกับกลุ่มเซนต์จอห์น ที่นำเอาที่ดินเกือบ 7 ไร่บริเวณห้าแยกลาดพร้าว (ฝั่งวิภาวดีรังสิต) พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมสูง 41 ชั้นรวมมูลค่ากว่าหมื่นล้านบาท ส่วนโครงการรวมทุนระหว่างกลุ่มบริษัทบีทีเอส กับบมจ.แสนสิริ ที่ประกาศแผนล่าสุดว่าจะนำเอาที่ดินของ BTS บริเวณสถานีรถไฟฟ้าหมอชิต จำนวน 5 ไร่ จากที่ดินทั้งหมด 16 ไร่ มาพัฒนาคอนโดมิเนียมสูง 43 ชั้น จำนวน 900 ยูนิต มูลค่าโครงการทั้งสิ้น 5,300 ล้านบาท โดยมีมูลค่าการลงทุน 1,200 ล้านบาท ซึ่งจะเปิดการขายในเดือนมีนาคม 2558
ในส่วนของทำเลสถานีรถไฟฟ้า BTS หมอชิตยังมีที่ดินแปลงใหญ่จำนวนกว่า 60 ไร่เป็นแปลงเดิมที่โครงการบางกอกเทอร์มินอล ซึ่งเป็นที่ดินของราชพัสดุที่คาดการณ์กันว่ากระทรวงการคลังจะรื้อสัญญาเพื่อนำออกมาให้ผู้ประกอบการเอกชนที่สนใจประมูลใหม่ หากเป็นจริงหรือมีการลงทุนในที่ดินแปลงดังกล่าวจะช่วยสนับสนุนให้ทำเลบริเวณนี้มีความคึกคักเป็นอย่างมาก
ด้วยศักยภาพของทำเลที่เข้า – ออกตัวเมืองได้อย่างสะดวกนั้น เมื่อข้ามสะพานห้าแยกลาดพร้าวไปยังดอนเมือง ด้านซ้ายเป็นที่ตั้งสำนักงานใหญ่ของปตท. และที่ถือเป็นไฮไลต์ก็คือที่ดินร่วม 50 ไร่ริมถนนพหลโยธิน (ตรงข้ามแดนเนรมิตเดิม) และถนนวิภาวดีรังสิต ซึ่งเดิมพัฒนาภายใต้ชื่อโครงการ บางกอกโดม โดยบริษัทยูนิเวสท์แลนด์ จำกัด บริษัทอสังหาฯ ของตระกูล “บุญดีเจริญ” แต่เมื่อเกิดวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ทำให้โครงการนี้หยุดไป ที่ดินแปลงดังกล่าวจึงตกไปเป็นของบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยหรือบสท. และเคยนำออกมาประมูลแล้วปัจจุบันเท่าที่ทราบที่ดินแปลงดังกล่าวอยู่ระหว่างศึกษารายละเอียดความคุ้มค่าในการพัฒนา
ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินแปลงใหญ่ใจกลางเมืองซึ่งหาได้ไม่ง่ายนักทั้งยังติดถนนสายหลัก 2สาย คือ พหลโยธินและวิภาวดีรังสิต ใกล้ทางด่วนและที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียวหมอชิต – สะพานใหม่ เป็นที่ดินที่มีศักยภาพสูงมากจึงมีความเป็นไปได้สูงว่าจะพัฒนาในรูปคอมเพล็กซ์ครบวงจรที่มีทั้งที่อาคารสำนักงานในลักษณะออฟฟิศปาร์ค และที่อยู่อาศัย โดยที่ดินแปลงนี้ตั้งอยู่บนผังเมืองสีส้ม ประเภท ย.7- 4 หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง สามารถสร้างอาคารที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมขนาดใหญ่มากกว่า 10,000 ตร.ม.ได้ เนื่องจากติดกับถนนที่มีขนาดเขตทางมากกว่า 30 เมตร
“เส้นวิภาวดีรังสิตน่าจะเป็นทำเลที่ได้รับความสนใจจากกลุ่มทุนในการนำเอาแลนด์แบงก์ออกมาพัฒนาและราคาที่อยู่อาศัยน่าจะปรับขึ้นทุกปีรวมถึงราคาที่ดินที่ซื้อขายเปลี่ยนมือกันก็น่าจะปรับขึ้นอย่างน้อย 30-40%” นายกิติศักดิ์ กล่าว พร้อมกับให้เหตุผลว่า ในย่านนี้จะมีโครงการลงทุนเกิดขึ้นอีกมาก ไม่ว่าจะเป็น ปตท.ซึ่งปัจจุบันเช่าที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) และหมดอายุสัญญาเช่าช่วงแรกไปเมื่อเดือนมีนาคม 2556 นั้น ก็มีกระแสข่าวว่าปตท.จะซื้อที่ดินขนาดใหญ่ราว 70 ไร่ ในบริเวณโลคัลโรด วิภาวดีรังสิตใกล้กับโครงการนอร์ธปาร์ค
ทำเลที่ดินในฝั่งกรุงเทพฯ ตอนเหนือแถวโลคัลโรดจากนี้ไปคงมีความเคลื่อนไหวทั้งการเปลี่ยนมือและการลงทุนกันค่อนข้างมากและที่ดินที่มีอยู่จะเป็นแปลงใหญ่และอยู่ในมือของกลุ่มทุนรายใหญ่ เช่น กลุ่มบริษัทแกรนด์ คาแนล แลนด์ หรือกลุ่มจีแลนด์ ก็มีแผนนำเอาที่ดินในย่านวิภาวดีรังสิต ออกมาพัฒนาทั้งบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมไม่ว่าจะเป็นที่ดินย่านหลักสี่ใกล้โรงแรมมิราเคิล 36 ไร่, พัฒนาโครงการแกรนด์ คาแนล ดอนเมืองเฟส 2 เนื้อที่ 100 ไร่พัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวและนำเอาที่ดินในโครงการเดียวกันจำนวน 30 ไร่มาพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมด้วยเช่นกัน
แนะระบาย Inventory – แบ่งเฟสพัฒนารับมือภาษีใหม่
พร้อมกันนี้ผู้บริหารของเซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) ให้ความเห็นเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างว่า จะยังไม่บังคับใช้จนกว่าจะถึงปี พ.ศ.2559 เนื่องจากประเมินภาษีอ้างอิงจากราคาประเมินที่ดิน ซึ่งขณะนี้ภาครัฐคงมีการประเมินราคาที่ดินใหม่เพื่อให้สอดคล้องกับความเป็นจริงมากขึ้น และราคาประเมินรอบใหม่จะเริ่มประกาศใช้ในปี พ.ศ. 2559 จากการศึกษาเบื้องต้นพบมีทั้งข้อดี ข้อเสีย และผลกระทบต่อธุรกิจ ดังนี้
ข้อดี
1. ลดการถือครองที่ดินเพื่อเก็งกำไร
2. ช่วยชะลอการชึ้นของราคาที่ดิน
3. เปลี่ยนจากการเสียภาษีบำรุงท้องที่สำหรับทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด เป็นภาษีที่ดินสิ่งปลูกสร้างเชิงพาณิชย์ในอัตรา 0.5% แทน
ข้อเสีย
1. เพิ่มคู่แข่งในการพัฒนาอาคารชุด
2. ทำให้เกิดการแข่งขันการระบายสินค้าสต๊อก (Inventory) เพื่อลดภาระภาษีที่ดิน
โดยข้อดี คือ 1.ลดการถือครองที่ดินเพื่อเก็งกำไรระยะยาว 2.ช่วยชะลอการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน ซึ่งพุ่งขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วง1 – 2 ปี ที่ผ่านมา โดยเฉพาะในส่วนที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง และ 3.ค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่ต้องเสียภาษีบำรุงท้องที่สำหรับทรัพย์ส่วนกลาง โดยจ่ายเป็นภาษีที่ดินสิ่งปลูกสร้างใช้งานในเชิงพาณิชย์แทนในอัตรา 0.5% ของราคาประเมิน แต่ต้องติดตามเรื่องการคิดขนาดพื้นที่ส่วนกลางในการเก็บภาษีซึ่งจะมีเงื่อนไขหรือวิธีคิดอย่างไร ส่วนข้อเสีย คือ 1.เพิ่มคู่แข่งในการพัฒนาอาคารชุด เนื่องจากการทยอยนำแลนด์แบงก์ออกมาพัฒนา และ 2.ทำให้เกิดการแข่งขันในการนำ สินค้าค้างสต็อก (Inventory) ออกมาขายมากขึ้นเพื่อลดภาระภาษีที่ดิน และจากนี้ไปผู้ประกอบการที่จะได้เปรียบก็คือ การทำให้ Inventory เหลือน้อยที่สุดหรือต้องเร่งระบายออกให้หมด ส่วนผลกระทบต่อธุรกิจในด้านต้นทุนและแนวทางในการพัฒนาโครงการนั้น คือจะส่งผลกระทบต่อการเลือกซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ โดยที่ดินขนาดใหญ่ต้องมีการแบ่งเป็นเฟสการพัฒนาโครงการ เป็นต้น
