มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เริ่มเดินหน้าอย่างเต็มสูบ หลังจากกรมที่ดินประกาศลดค่าธรรมเนียมการโอนและจด จำนองซึ่งเป็นมาตรการสำคัญไปเมื่อวันที่ 29 ต.ค.ที่ผ่านมา เสริมสร้างบรรยากาศการซื้อขายบ้านในช่วง 2 เดือนสุดท้ายซึ่งเป็นไฮซีซั่นของตลาดให้คึกคักมากยิ่งขึ้น อย่างไรก็ตาม มาตรการกระตุ้นอาจจะไม่ใช่ยาวิเศษที่จะช่วยให้ตลาดพลิกฟื้นได้ทันตา แต่อาจจะเป็นเพียงยาระบายสต๊อกบ้านที่มีอยู่ให้ไหลลื่นได้รวดเร็วขึ้นเท่านั้น
อิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ประเมินว่า บรรยากาศการซื้อขายบ้านเริ่มคึกคักขึ้นหลังจากรัฐใช้มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในแง่ของยอดคนเข้าชมโครงการและยอดโอน แต่ยังเชื่อว่าตลาดโดยรวมในปีนี้ทั้งปียังคงชะลอตัว ทั้งตัวเลขเปิดโครงการใหม่ที่คาดว่าน่าจะติดลบประมาณ 10% ตัวเลขยอดขายที่ยังติดลบ 5-10% เพราะตัวเลขเปิดโครงการลดลง มีแค่ตัวเลขโอนที่จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 7% แต่มูลค่าคาดว่าจะลดลง
เนื่องจากมาตรการกระตุ้นมีผลกับตลาดในช่วง 2 เดือนสุดท้ายของปี และเป็นมาตรการที่จำกัดเพดานราคาบ้านและรายได้ของผู้ซื้อ ทั้งเรื่องของมาตรการสินเชื่อ และมาตรการลดภาษี ขณะที่เรื่องการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองมีเวลาจำกัดแค่ 6 เดือน โอกาสที่ตลาดจะพลิกกลับนั้นคงยาก แต่ก็ช่วยผลักดันสต๊อกที่มีอยู่ในมือผู้ประกอบการได้มากทั้งใน 2 เดือนสุดท้ายของปีนี้ และอีก 4 เดือนแรกของปีหน้า
“ในไตรมาสแรกของปีหน้าจะมียอดโอนบ้านสูงที่สุดในรอบปี ซึ่งเป็นผลจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับผู้ประกอบการจะเร่งอัดแคมเปญกระตุ้นไปพร้อมๆ กับมาตรการ โดยนำเงินที่ได้จากการลดค่าธรรมเนียมการโอนในฝั่งผู้ประกอบการ 1% มาใช้ร่วมกับงบการตลาดของแต่ละบริษัท เพื่อเร่งระบายสต๊อกที่มีอยู่ออกให้เร็วที่สุด” อิสระ กล่าว
ขณะเดียวกัน หลายบริษัทได้มีการปรับแผนการก่อสร้างใหม่ โดยเพิ่มจำนวนบ้านสร้างเสร็จต่อเดือนให้มากขึ้น อิสระประเมินว่าใน ปีหน้าแต่ละบริษัทจะมีการวางแผนเป็น 2 ระดับ คือ แผนรองรับ กับมาตรการในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2559 โดยส่วนใหญ่จะเป็น การเร่งปรับแผนก่อสร้าง เร่งอัดแคมเปญการตลาด เพื่อระบายสต๊อกเก่า ส่วนอีกแผนคือแผนลงทุนใหม่ตลอดทั้งปี ซึ่งจะไม่เกี่ยวโยงกับมาตรการกระตุ้น โดยเชื่อว่าผู้ประกอบการจะยังคงระมัดระวังการลงทุนใหม่ และไม่ผลักซัพพลายใหม่ๆ ออกมา
ทั้งนี้ มาตรการจะมีผลในการ กระตุ้นระยะสั้นเท่านั้น หลังจากหมดมาตรการผู้ประกอบการจะต้องประเมินตลาดกันใหม่อีกครั้ง แต่ก็ยังเชื่อกันว่าโมเมนตัมจากมาตรการ ประกอบกับนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ และการลงทุนขนาดใหญ่ของรัฐบาล จะช่วยผลักให้เศรษฐกิจขับเคลื่อนต่อไปได้ ภาคอสังหาริมทรัพย์จึงยังคงมีอนาคตที่ดี
“มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะกระตุ้นให้ตลาดปลายปี 2558 ไปจนถึงเดือน เม.ย. 2559 มีความคึกคักสูงสุดในรอบ 3 ปี ประกอบกับรัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจทั้งกองทุนหมู่บ้าน ภาคเอสเอ็มอี และโครงการขนาดใหญ่ เชื่อว่าจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจไทยในปีหน้าและตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตสูงขึ้น” ดลพิวัฒน์ ปรีดาวิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธนาพัฒน์ พร็อพเพอร์ตี้ ดิเวลล็อป เมนท์ ให้ความเห็น
อย่างไรก็ตาม หลังจากสิ้นสุดมาตการไปแล้ว ตลาดจะซบเซาลงอย่างชัดเจน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะต้องเตรียม แผนรับมือให้ทัน รวมถึงบริษัทก็ เตรียมแผนไว้รับมือ ทั้งการเตรียมออกแคมเปญที่ทำให้ลูกค้าที่ซื้อบ้านในปีหน้าก็จะได้รับมาตรการพิเศษเหมือนกับมาตรการของภาครัฐ
ทั้งนี้ ข้อกังวลที่ว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคจะแผ่วลงหลังหมดมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์นั้น ไปสอดคล้องกับข้อวิเคราะห์ของ เบญจรงค์ สุวรรณคีรี จากศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ TMB ธนาคารทหารไทย ที่ให้ข้อควรระวังไว้ว่า การใช้มาตรการกระตุ้นการบริโภคที่ทำเกิดการก่อหนี้ครัวเรือน อาจจะดีแค่ในช่วงสั้น แต่หลังจากหมดมาตรการกำลังซื้อจะหายไปในตลาด และต้องใช้เวลาฟื้นตัวนาน เหมือนที่เกิดขึ้นกับโครงการรถคันแรกที่ยังส่งผลกระทบกับตลาดรถยนต์จนถึงปัจจุบัน ดังนั้นรัฐจะต้องเร่งการลงทุนภาครัฐให้เข้ามาช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจในช่วงต่อไป
อย่างไรก็ตาม อิสระมองว่าปัญหาดังกล่าวอาจจะเคยเกิดกับตลาดรถยนต์ที่มาตรการรถคันแรกสามารถกระตุ้นบริโภคที่ไม่ได้วางแผนซื้อรถให้ตัดสินใจซื้อได้ทันที แต่ผู้บริโภคที่ซื้อบ้านส่วนใหญ่จะวางแผนมาก่อนแล้วล่วงหน้า และมาตรการที่ออกมาอาจจะช่วยกระตุ้นตลาดได้แค่ 10% (โครงการรถคันแรกทำให้ยอดขายรถในปี 2555 เพิ่มเป็น 1.4 ล้านคัน และปี 2556 มียอดขาย 1.3 ล้านคัน ขณะที่ปี 2554 ซึ่งเป็นปีที่เริ่มใช้มาตรการในช่วงปลายปีมียอดขาย 7.9 แสนคัน) นอกจากนี้ จากการเก็บข้อมูลพบว่า หลังการใช้มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ตลาดไม่เคยทรุดตัวลงเลย ยกเว้นปี 2554 เนื่องจากประสบปัญหาอุทกภัย
ข้อกังวลดังกล่าวคงจะต้อง ไปพิสูจน์กันอีกครั้งหลังจบมาตรการ แต่สิ่งที่จะเกิดขึ้นแน่ๆ นับจากนี้ นับไปจนถึงปีหน้า คือ การถล่มแคมเปญการตลาดเพื่อระบายยอดขาย เพราะอย่าลืมว่าผู้ประกอบการมีงบเพิ่มอีก 1% จากค่าโอนที่รัฐบาลออกให้ ใครคิดเก็บไว้เป็นกำไรคงต้องตกขบวนแน่ๆ
