#สินเชื่อเพื่อคนไทยในต่างประเทศ #สินเชื่อสำหรับคนไทยในต่างประเทศ #บ้านและสินเชื่อเพื่อคนไทยในต่างประเทศ
#สินเชื่อคนไทยในต่างแดน #สินเชื่อบ้านเพื่อคนไทยที่ทำงานในต่างประเทศ #อยู่ต่างประเทศซื้อบ้านที่ไทย #สินเชื่อบ้านคนไทยในต่างแดน
การรีไฟแนนซ์ (Refinance) คือการกู้เงินก้อนใหม่เพื่อไปใช้คืนเงินกู้ก้อนเก่า เมื่อคิดจะ รีไฟแนนซ์ ผู้กู้จะต้องคิดให้ดีว่าจะได้ประโยชน์อะไรจากเงินก้อนใหม่ เช่น ได้ดอกเบี้ยที่ถูกกว่าเดิม สามารถลดเงินต้นได้เร็วขึ้นเงินงวดต่อเดือนถูกลง เป็นต้น เวลาที่คิดจะรีไฟแนนซ์นั้น ผู้กู้ส่วนใหญ่มักจะมองไปที่เรื่องของอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าแหล่งเงินกู้เดิมเท่านั้น แต่ที่จริงยังมีเรื่องของค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการรีไฟแนนซ์ ซึ่งถือเป็นสิ่งที่ต้องคำนึกถึงหากต้องการจะรีไฟแนนซ์ให้คุ้มค่า
หลักง่ายๆ ในการพิจารณาว่าการรีไฟแนนซ์แต่ละครั้งจะคุ้มค่าหรือไม่ ให้พิจารณาจากการประหยัดในส่วนต่างๆ ดังนี้
1. อัตราดอกเบี้ยที่ลดลง โดยเทียบจากค่างวดที่ต้องผ่อนชำระ ระหว่างแหล่งเงินกู้เดิมกับแหล่งเงินกู้ใหม่
2. ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการรีไฟแนนซ์ หากเสียค่าใช้จ่ายน้อยแต่ประหยัดได้มากกว่าก็น่าจะรีไฟแนนซ์ได้
ฉะนั้น ก่อนที่จะตัดสินใจ รีไฟแนนซ์ คุณควรจะต้องพิจารณารายละเอียดในประเด็นต่อไปนี้ และชั่งน้ำหนักให้ดีว่า คุ้ม หรือไม่
อัตราดอกเบี้ย ถึงจะไม่ใช่ประเด็นเดียวที่ใช้ในการคิดคำนวณก่อนจะตัดสินใจย้ายแหล่งเงินกู้ แต่ดอกเบี้ยเป็นประเด็นที่สำคัญที่สุดในการรีไฟแนนซ์ ไม่ใช่เห็นดอกเบี้ยต่ำคงที่ในปีแรกๆ ก็ตัดสินใจรีไฟแนนซ์ ต้องดูอัตราดอกเบี้ยหลังจากนั้นด้วย เพราะสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นสินเชื่อที่มีระยะเวลาการผ่อนชำระเป็นสิบปีขึ้นไป ดังนั้นไม่ว่าจะเป็นการรีไฟแนนซ์ หรือการซื้อบ้านใหม่ ก็ควรจะคำนึงถึงอัตราดอกเบี้ยหลังจากหมดระยะดอกเบี้ยคงที่ด้วย
ขณะที่บางคนอาจจะตื่นเต้นกับ MLR ลบ มากกว่า MLR โดดๆ โดยไม่สนใจว่าปกติแล้วดอกเบี้ย MLR หรือ อัตราดอกเบี้ยสำหรับลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีของธนาคารนั้นอยู่ที่เท่าไร และต่างจากธนาคารอื่นอย่างไรบ้าง โดยปกติแล้วสถาบันการเงินขนาดเล็กมักจะกำหนดดอกเบี้ยอ้างอิงไว้สูงกว่าสถาบันการเงินของธนาคารใหญ่ เพราะฉะนั้น แม้ว่าจะลดลงจากดอกเบี้ยอ้างอิงแล้ว ก็อาจจะได้อัตราเดียวกับสถาบันการเงินขนาดใหญ่ ดังนั้นทางออกอย่างเดียวคือ นอกจากจะต้องเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยระหว่างสถาบันการเงินแล้ว ยังต้องดูประวัติดอกเบี้ยเงินกู้ของสถาบันการเงินนั้นๆ ด้วยว่าเป็นอย่างไร สูงหรือต่ำกว่าธนาคารที่เราใช้บริการอยู่ เพราะถ้าดอกเบี้ยลดลงจากเดิม 1% นอกจากจะช่วยคุณประหยัดดอกเบี้ยจ่ายในแต่ละปีลงแล้ว ค่างวดที่ต้องผ่อนในแต่ละเดือนยังจะลดลงด้วย
แต่หาก ยอดหนี้เหลืออยู่ไม่มาก ก็อาจจะประหยัดดอกเบี้ยลงได้ไม่มากนัก เช่น หากคุณมีหนี้เหลือเพียง 500,000 บาท และดอกเบี้ยลดลง 1% เท่ากับประหยัดดอกเบี้ยจ่ายได้ปีละ 5,000 บาท หรือเดือนละ 416 บาท คุณจะพอใจหรือไม่
หรือ ในกรณีที่ระยะเวลาเหลืออยู่ไม่กี่ปี และดอกเบี้ยลดลงไม่มาก ก็อาจจะไม่คุ้มหากต้องไปเริ่มต้นกระบวนการสินเชื่อใหม่อีกครั้ง เพราะฉะนั้น ถ้ารีไฟแนนซ์ให้คุ้มค่า ดอกเบี้ยจะต้องลดลงอย่างน้อย 2-3% เพื่อให้ครอบคลุมค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นจากการรีไฟแนนซ์
ใครมีสิทธิ์รีไฟแนนซ์ แบงก์ดูจากอะไร “ประวัติการผ่อนชำระ” เป็นสิ่งแรกของคนที่ต้องการรีไฟแนนซ์ต้องตรวจสอบตัวเองว่าตลอดเวลาอย่างน้อย 6-12 เดือนที่ผ่านมา ประวัติการชำระค่างวดของคุณเป็นอย่างไร เพราะถ้าคุณเป็นประเภทขี้หลงขี้ลืม ผ่อนชำระไม่ตรงเวลาที่สถาบันการเงินกำหนดไว้ หรือไม่ชำระค่างวดติดต่อกันสัก 2 งวดแล้วล่ะก็ ลืมเรื่องรีไฟแนนซ์ไปสถาบันการเงินอื่นได้เลย เพราะสถาบันการเงินบางแห่งกำหนดไว้อย่างชัดเจนว่า คนที่ต้องการย้ายจากสถาบันการเงินอื่นมาใช้บริการของเขา จะต้องมีประวัติการผ่อนชำระที่ดีติดต่อกันเป็นเวลาอย่างน้อย 12 เดือน ขณะที่บางแห่งอาจจะระบุไว้เพียง 2-6 เดือน
แต่ไม่ใช่ว่าคุณจะหมดหนทางเลยทีเดียว แม้ว่าประวัติการผ่อนชำระของคุณจะติดๆ ขัดๆ อยู่บ้าง คุณก็ยังสามารถรีไฟแนนซ์ได้ เพียงแต่เป็นการรีไฟแนนซ์กับสถาบันการเงินเดิม ที่อาจจะช่วยให้ภาระทางการเงินของคุณ ผ่อนคลาย ลงไปบ้าง เพราะนอกจากจะได้ดอกเบี้ยถูกลงตามโครงการใหม่ๆ แล้ว ค่างวดที่ต้องผ่อนจะลดลงตามไปด้วย รวมถึง ค่าใช้จ่าย ที่จะเกิดจากการรีไฟแนนซ์จะน้อยกว่าการย้ายไปสถาบันการเงินใหม่ค่อนข้างมาก เพราะสถาบันการเงินเดิมอาจจะคิดเพียงค่าธรรมเนียมเงินกู้ หรือค่าธรรมเนียมอื่นๆ อีกเล็กน้อย ซึ่งไม่น่าจะเกินหลักพันบาท
ถ้ามั่นใจว่าประวัติการผ่อนชำระไม่มีด่างพร้อย และได้อัตราดอกเบี้ยที่พอใจ ก็เริ่มขั้นตอนต่อไปคือ ตรวจสัญญาสถาบันการเงินเดิมว่าเปิดทางให้เรารีไฟแนนซ์ได้หรือไม่ และต้องเสียค่าปรับในการชำระคืนเงินกู้ทั้ง ก้อนก่อนกำหนดหรือไม่ เพราะสถาบันการเงินเกือบทุกแห่งจะกำหนดค่าธรรมเนียมปรับอันนี้ไว้ ในอัตราและเงื่อนไขที่ใกล้เคียงกัน เช่น หากชำระคืนทั้งหมดภายใน 3 ปี หลังจากทำสัญญา ผู้กู้ต้องเสียค่าปรับ 2% ซึ่งบางแห่งจะคิดจากยอดหนี้คงเหลือ บางแห่งอาจจะคิดจากยอดาหนี้ทั้งหมดตามสัญญา หรือบางแห่งจะกำหนดระยะเวลาไว้ถึง 5 ปี และคิดค่าธรรมเนียม 3% เป็นต้น
ในทางปฏิบัติคุณอาจจะเริ่มต้นด้วยการ ตรวจสอบสัญญา ก่อนที่จะดูดอกเบี้ยและประวัติการผ่อนชำระก็ได้เพราะถ้าคุณจะต้องเสียค่าปรับจำนวนมาก บางทีคุณอาจจะล้มพับโครงการรีไฟแนนซ์ของคุณไปเลยก็ได้
ค่าใช้จ่าย ถ้าเป็นไปได้อยากให้คนที่คิดจะรีไฟแนนซ์ทำเครื่องหมายดอกจันใหญ่ๆ ไว้ที่หน้าหัวข้อนี้ เพราะการรีไฟแนนซ์ของคุณจะคุ้มหรือไม่คุ้ม มันขึ้นกับข้อนี้เป็นสำคัญ เหตุผลเพราะ แม้เราจะได้ดอกเบี้ยถูกลงมาก แต่เมื่อมีค่าใช้จ่ายสูงลิบจนกินส่วนต่างที่ควรจะประหยัดลงไปเสียหมด เราก็คงไม่ต้องรีไฟแนนซ์กันให้เสียเวลา
ค่าใช่จ่ายที่จะเกิดจากการรีไฟแนนซ์ มีอยู่ 6 รายการหลัก ซึ่งลูกค้าแต่ละรายจะเสียไม่เท่ากัน เพราะนอกจาก สถาบันการเงินแต่ละแห่งจะกำหนดอัตราที่แตกต่างกันแล้ว ยังมีปัจจัยที่เกี่ยวข้องอีกมากดังนี้
1. ค่าปรับให้กับสถาบันการเงินเดิม กรณีคืนหนี้ก่อนกำหนด ในกรณีที่สัญญาเงินกู้ยังไม่พ้น ระยะต้องห้าม คุณจะต้องจ่ายแน่ๆ แล้ว 2-3% ของยอดหนี้คงค้างหรือยอดหนี้ตามสัญญา
2. ค่าจดจำนองใหม่กับกรมที่ดิน อัตรา 1% ของราคาประเมินของกรมที่ดิน
3. ค่าประเมินราคา เป็นอัตราที่ธนาคารแต่ละแห่งกำหนดขึ้นมาในอัตราที่แตกต่างกัน แต่โดยเฉลี่ยแล้วจะอยู่ประมาณ 2,500 บาท หรือ 0.24% ของราคาประเมิน ขณะที่สถาบันการเงินบางแห่งอาจจะยกเว้นให้ในบางกรณี เช่น บ้านที่ทำสัญญาเงินกู้ไม่เกิน 3 ปี หรือเป็นช่วงส่งเสริมการขายของสถาบันการเงินนั้น และถ้าเป็นการรีไฟแนนซ์กับสถาบันการเงินเดิมอาจจะไม่ต้องประเมินราคาใหม่ก็ได้
4. ค่าธรรมเนียมเงินกู้กับสถาบันการเงินใหม่ ซึ่งในสถาบันการเงินแต่ละแห่ง ลอาจจะเรียกชื่อค่าธรรมเนียมนี้แตกต่างกัน และมีรายละเอียดค่าธรรมเนียมต่างกันด้วย บางแห่งอาจจะไม่มีรายการนี้เลยก็ได้ ซึ่งโดยเฉลี่ยค่าธรรมเนียมเงินกู้จะอยู่ประมาณ 0.25-0.50% ของวงเงินกู้
5. ค่าประกันอัคคีภัย โดยปกติจะอยู่ประมาณ 0.1-0.2% ของวงเงินกู้ใหม่ อย่างไรก็ตาม สถาบันการเงินบางแห่งอาจจะกำหนดอัตราที่แตกต่างจากนี้ ซึ่งจากการทำประกันอัคคีภัยบ้าน จะทำเป็นรายปี เพราะฉะนั้นสำหรับคนที่เพิ่งต่ออายุกรมธรรม์ สามารถใช้กรมธรรม์เดิมได้โดยไม่ต้องทำประกันใหม่
6. ค่าอากรแสตมป์ ที่ผู้กู้จะต้องจ่ายในอัตรา 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่ หรือ 10,000 บาทละ 5 บาท ซึ่งเป็นจำนวนเงินไม่สูงมากนัก ฉะนั้น บางคนอาจจะลืมคิดถึงค่าใช้จ่ายตัวนี้ไปแล้ว
คุ้มหรือไม่ ในปัจจุบันคุณคงหาสถาบันการเงินที่ให้อัตราดอกเบี้ยถูกกว่าสถาบันการเงินเดิมถึง 3-5% ได้ค่อนข้างยาก เพราะส่วนใหญ่จะอยู่ใกล้เคียงกัน ฉะนั้นหากคุณจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ทั้ง 6 ข้อข้างต้น คุณจะต้องจ่ายประมาณ 2.66-4.90% ซึ่งค่าใช้จ่ายหลักจะมาจากค่าปรับในการไถ่ถอนก่อนกำหนด และค่าประเมินราคาจึงเป็นไปไม่ได้เลยที่การรีไฟแนนซ์ครั้งนี้จะทำให้คุณนอนอมยิ้ม เพราะประหยัดค่าใช้จ่าย
แต่หากคุณเป็นลูกหนี้ที่ปลอดระยะต้องห้าม ต้นทุนในการรีไฟแนนซ์ของคุณจะต่ำมาก เพราะจะเสียค่าใช้จ่ายไม่ถึง 1% เพราะฉะนั้น ก็สามารถหาสถาบันการเงินที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่าที่เดิมสัก 2-3% ก็เรียกได้ว่าคุ้มค่ากับการรีไฟแนนซ์ ลูกค้าสินเชื่อบ้านในปัจจุบันส่วนใหญ่น่าจะเสียดอกเบี้ยกันประมาณ 6% ถ้าใครจ่ายเกินกว่านี้ หรือแม้แต่คนที่จ่ายเกินกว่า 5% คงต้องเริ่มตั้งคำถามกับตัวเองได้แล้วว่าควรจะรีไฟแนนซ์เสียทีดีหรือไม่
ถ้าคุณมียอดหนี้คงเหลือ 1 ล้านบาท จ่ายดอกเบี้ยในอัตรา 6% ผ่อนชำระเดือนละประมาณ 10,000 บาท หากคุณรีไฟแนนซ์มาที่ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3.5% คุณจะผ่อนต่อเดือนเหลือเพียง 7,500 บาท เท่ากับคุณประหยัดเดือนละ 2,500 บาท ปีละ 30,000 บาท กรณีที่เสียค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ 1%หรือ 10,000 บาท คุณคงต้องตอบคำถามนี้ได้ว่า เงิน 20,000 บาท ในระยะเวลา 1 ปีนั้น คุ้มหรือไม่กับค่าเสียเวลาในการดำเนินการ และในกรณีที่ต้องจ่ายค่าปรับให้สถาบันการเงินเดิมอีก 2% รวมเป็น 3% หรือ 30,000 บาท ก็คงไม่จำเป็นต้องเหนื่อยเพราะ คุณจะไม่ได้อะไรเลยนอกจากการรีไฟแนนซ์ เว้นแต่เป็นเหตุผลส่วนตัว
ท้ายที่สุดก่อนที่จะตัดสินใจ ย้าย ให้เดินเข้าไปหาสถาบันการเงินเดิม แล้วบอกเขาไปตรงๆ ว่า เราจะจากเขาไป แล้วต่อรองกับเขาอีกหน่อย ไม่แน่ว่าเราอาจจะได้เงื่อนไขที่ดีกว่า ถ้าเราเป็นลูกหนี้ดีมาตลอด
