#สินเชื่อเพื่อคนไทยในต่างประเทศ #อยู่ต่างประเทศซื้อบ้านในไทย #สินเชื่อเพื่อคนไทยในต่างแดน #อยู่ต่างประเทศอยากซื้อบ้านในไทย
การเลือกสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินต่างๆ ก็เป็นอีกหนึ่งขั้นตอนในการซื้อที่อยู่อาศัยที่สำคัญมาก จะเลือกธนาคารไหนดี จะกู้ผ่านไหม ล้วนเป็นสิ่งที่ผู้จะซื้อบ้าน-คอนโดฯ ให้ความสำคัญ โดยปัจจุบันถ้าเราที่อยู่อาศัยในโครงการบ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ ส่วนใหญ่แล้ว ทีมขายของบริษัทนั้นๆ จะให้เรายื่นกู้พร้อมกันหลายๆ ธนาคารในเวลาเดียวกัน เพื่อเพิ่มโอกาสในการได้รับอนุมัติตามวงเงินที่เราต้องการมากที่สุด
แต่การที่เราหาข้อมูลสินเชื่อที่อยู่อาศัยไว้ล่วงหน้าก่อนที่จะโอนกรรมสิทธิ์ หรือก่อนที่จะตัดสินใจซื้อเลยก็เป็นเรื่องที่ดีกว่า เนื่องจากเราจะมีเวลาในการศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับสินเชื่อของแต่ละธนาคารด้วยตัวเอง ซึ่งแต่ละธนาคารจะมีเงื่อนไขที่แตกต่างกัน และเป็นข้อมูลที่คนจะซื้อที่อยู่อาศัยควรทราบก่อน เพื่อเตรียมตัวให้พร้อมก่อนยื่นกู้จริง โดยเราสามารถหาข้อมูลเกี่ยวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้นจากการค้นหาผ่าน Search Engine บนโลกออนไลน์
สำหรับเทคนิคการเลือกสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินต่างๆ เริ่มต้นด้วย
1. ธนาคารไหนมีปล่อยกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยบ้าง เมื่อค้นหาแล้ว ให้จดเป็นลิสต์ไว้
2. เงื่อนไขการให้วงเงินกู้ แต่ละธนาคารเป็นอย่างไร ให้วงเงินกี่เท่าของเงินเดือน ครอบคลุมวงเงินที่อยู่อาศัยที่เราจะซื้อหรือไม่ รวมถึง อัตราการผ่อนต่อเดือนด้วย วงเงิน 1 ล้านบาท ผ่อนประมาณเท่าไหร่ต่อเดือน เป็นต้น
3. คุณสมบัติของเงินกู้แต่ละธนาคาร เน้นให้เฉพาะพนักงานประจำ หรือเปิดโอกาสให้คนที่ทำงานอิสระกู้ได้สะดวกขึ้นด้วย ตรงกับคุณสมบัติของเราหรือไม่
4. เงื่อนไขในการชำระเงินกู้เป็นอย่างไร โปะได้หรือไม่ โดยคำว่า โปะหมายถึง ในแต่ละงวด จ่ายเกินเงินงวดที่กำหนดไว้ได้หรือไม่ เช่น เงินงวดแต่ละเดือนกำหนดไว้ที่ 7,000 บาท กรณีที่เราอาจจะได้โบนัส หรือเงินพิเศษ หรือเงินเดือนขึ้น เราจะจ่ายเกินกว่านี้ได้หรือไม่ บางธนาคารให้จ่ายได้ แต่บางธนาคารก็มีเงื่อนไขไม่ให้โปะ รวมถึง สามารถจ่ายหมด ปิดบัญชีได้ก่อนภายในกี่ปี เช่น เราทำสัญญาไว้ 30 ปี แต่พอผ่านไป 3 ปี 5 ปี เราอาจจะมีเงินก้อนใหญ่ หรือรี-ไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่น สามารถทำได้หรือไม่
5. ดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารเป็นอย่างไร โดยช่วง 1-3 ปีแรกส่วนใหญ่จะเป็นดอกเบี้ยต่ำ และหลังจากนั้น อัตราดอกเบี้ยจะเป็นเช่นไร (MRR ลบเท่าไหร่)
สำหรับอัตราดอกเบี้ย โดยส่วนใหญ่แล้ว ดอกเบี้ยเงินกู้ มี 2 ประเภท คือ อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยที่กำหนดไว้ชัดเจนตลอดช่วงเวลาที่กำหนดในสัญญา เช่น 1.99% ต่อปี เป็นระยะเวลา 1 ปี เป็นต้น และดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ไม่แน่นอน ขึ้นลงตามการประกาศของแต่ละธนาคาร ซึ่งจะขึ้นลงในแต่ละช่วงไม่เท่ากัน เช่น ช่วงเวลานี้ MLR เท่านี้ MRR เท่านี้ และ MOR เท่านี้
ความแตกต่างของ MLR, MRR และ MOR มีดังนี้
อัตราดอกเบี้ย MLR (Minimum Lending Rate) หรือ (Minimum Loan Rate) หมายถึง อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบมีระยะเวลาที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี
อัตราดอกเบี้ย MOR (Minimum Overdraft Rate) หมายถึง อัตราดอกเบี้ยประเภทเบิกเกินบัญชีที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี
อัตราดอกเบี้ย MRR (Minimum Retail Rate) หมายถึง อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี
ทั้งนี้ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่นั้น จะอิงตาม MRR เป็นหลัก แต่ก็ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร อาจจะให้เกณฑ์ไม่เหมือนกัน
6. ค่าธรรมเนียมต่างๆ เช่น ปกติแล้ว การยื่นกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย จะมีค่าธรรมเนียมประเมินราคาหลักทรัพย์ หรือประเมินราคาที่อยู่อาศัย และค่าธรรมเนียมจดจำนอง ซึ่งในบางช่วงธนาคารก็จะมีโปรโมชั่น ฟรี ค่าธรรมเนียมประเมินราคาหลักทรัพย์ และฟรีค่าจดจำนอง เราก็ควรเก็บไว้เป็นข้อมูลเปรียบเทียบก่อนตัดสินใจ
สำหรับ 5 เรื่องแรกตามที่กล่าวมา เป็นหัวข้อใหญ่ที่เราควรเรียนรู้ก่อนตัดสินใจเลือกสินเชื่อที่อยู่อาศัย ส่วนเรื่องที่ 6 เป็นสิ่งเสริมเพิ่มเติม โดยรายละเอียดเหล่านี้ อาจมีการเปลี่ยนแปลง เราสามารถศึกษาภาพรวมเบื้องต้นก่อนตัดสินใจซื้อว่า เราพร้อมหรือไม่ และตรวจสอบข้อมูลอีกครั้งในช่วงที่เราใกล้จะโอนกรรมสิทธิ์ ว่าควรตัดสินใจเลือกสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารไหน
ขณะที่เทคนิคที่อยากให้กู้ผ่าน ก็มีด้วยกันหลักๆ ดังนี้
1. ประเมินรายได้ของเรา กับ ราคาบ้าน-คอนโดฯ ที่เราจะยื่นกู้ สอดคล้องกันหรือไม่ เราเลือกบ้านในราคาที่สูงเกินกว่ารายได้ของเราหรือไม่
2. กู้ร่วม หรือกู้เดี่ยว ประเด็นนี้ก็มีผลกับการกู้ผ่าน หรือไม่ผ่าน หรือผ่านตามจำนวนวงเงินของเราด้วยเช่นกัน โดยหากประเมินแล้วว่ากู้คนเดียว จะผ่านยาก ให้หาผู้กู้ร่วมที่มีคุณสมบัติพร้อมกู้มาร่วม โอกาสที่จะกู้ผ่านก็จะสูงขึ้น (ถ้าเลือกผู้กู้ร่วมที่มีประวัติทางการเงินไม่ดี ก็เสี่ยงกู้ไม่ผ่านเช่นกัน)
3. เช็กประวัติเครดิตบูโร มีติดอะไรหรือไม่ มีกู้ หรือผ่อนอะไรหรือไหม มีกดบัตรกดเงินสดหรือไม่ ถ้าเป็นรายการใหญ่อย่างรถ มีความเป็นไปได้ว่าจะเคลียร์ก่อนยื่นกู้ได้หรือไม่ ถ้ายาก อย่าลืมนำไปหักลบกับรายได้ในข้อแรก ส่วนรายการเล็กๆ น้อยๆ ผ่อนทีวี ตู้เย็น หรือกดเงินจากบัตรกดเงินสดออกมา หรือใช้วงเงินส่วนบุคคล แนะนำว่าให้เคลียร์เลย โดยเฉพาะบัตรกดเงินสด ปิดได้ ปิดก่อน เพราะการมีภาระหนี้หลายรายการ เป็นหนึ่งในสาเหตุสำคัญที่ทำให้กู้ไม่ผ่าน
4. เตรียมเอกสารให้พร้อม โดยถ้ากู้เดี่ยวก็เตรียมเอกสารของเราคนเดียวตามที่ธนาคารระบุ หรือถ้ากู้ร่วมก็เตรียมให้ครบทั้งของตัวเองและผู้กู้ร่วมทุกคน โดยหากเอกสารของเราพร้อม การอนุมัติก็จะเร็วขึ้น
5. อาชีพอิสระต้องทำอย่างไร ถ้าเราวางแผนว่าจะซื้อที่อยู่อาศัยล่วงหน้า เราควรเริ่มทำบันทึกรายรับในอาชีพอิสระของเราอย่างเป็นระบบ ทั้งบันทึกรายรับในส่วนของเราเอง และรายการเคลื่อนไหวทางการเงินกับบัญชีธนาคารต่างๆ ที่ใช้เป็นบัญชีรับรายได้ ถ้ามีข้อมูลย้อนหลังไปได้ราว 1-2 ปี จะยิ่งช่วยให้ธนาคารเห็นศักยภาพของเราชัดเจนขึ้น ก็ทำให้มีโอกาสในการกู้ที่ดีขึ้น หรือหากใครไม่ได้ทำบันทึกรายรับ อย่างน้อย นำเงินเข้าบัญชีธนาคารอย่างสม่ำเสมอ ก็ยังเป็นหลักฐานทางการเงินที่ช่วยให้เราทำเรื่องกู้ได้ง่ายขึ้น
